به گزارش مشرق، عباس آخوندی، وزیر مستعفی راه و شهرسازی دولت روحانی در حالی این پست را بعد از ۵ سال ترک می کند که بخاطر تصمیم های غلط و کم کاری های ایشان، در این دوره زمانی هم تولید و عرضه مسکن با رکود سنگینی رو به رو شد و هم سوداگران به راحتی در بازار مسکن نقش آفرینی کردند.

بیشتر بخوانید

کارنامه اسفبار 5 سال مدیریت آخوندی

در نتیجه، قیمت مسکن با چنان افزایشی رو به رو شده است که متقاضیان خرید و حتی اجاره مسکن نیز برای تامین مسکن مورد نیاز خود با مشکلات جدی مواجه شده اند به گونه‌ای که در ماه های اخیر، گزارش‌های مختلفی از مهاجرت اجاره نشینان از شهرهای بزرگ به شهرهای کوچک و حاشیه شهرها در رسانه‌ها منتشر شد.

مطابق آخرین گزارش بانک مرکزی، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در شهریورماه امسال نسبت به سال گذشته بیش از 74  درصد رشد داشت و به رقم 8.1 میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسید. بنابراین به جرات می توان گفت کارنامه 5 ساله آخوندی در بخش مسکن هیچ دستاورد قابل دفاعی به همراه ندارد.

در این گزارش به بررسی عملکرد آخوندی در بخش مسکن می پردازیم:

۱- دست خالی آخوندی در مقابله با سوداگری در بازار مسکن

آخوندی در این سال ها یکی از جدی ترین مخالفین اجرای مالیات های تنظیمی در بازار مسکن بود و همین امر  منجر به افزایش سهم تقاضاهای سرمایه ای و سوداگرانه در بازار مسکن شد. در این راستا، می توان به عدم تکمیل سامانه ملی املاک و به تبع آن اجرای مالیات بر خانه های خالی و همچنین مقابله با تصویب مالیات بر سوداگران بازار مسکن اشاره کرد که در ادامه توضیح داده می شود:

الف) عدم تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان کشور:

در سال های اخیر به دلیل نبود سامانه اطلاعاتی جامع و دقیق، امکان برنامه ریزی صحیح در بازار مسکن وجود نداشته است. حتی اگر برنامه ای در بخش مسکن کشور طراحی می شد، امکان رصد و ارزیابی دقیق آن وجود نداشت. همچنین استفاده از ابزارهای مالیاتی تنظیمی برای کنترل بازار مسکن و مقابله با سوداگری در این بازار بدون وجود چنین سامانه ای امکان پذیر نیست. برای مثال اخذ مالیات بر خانه های خالی، مالیات بر معاملات مکرر به عنوان مالیات های مقابله با سوداگری در بازار مسکن هر یک به نوعی نیازمند به سامانه ملی املاک و اسکان هستند. همچنین سهم قابل توجهی از پرونده‌های قضایی دادگاه‌های عمومی کشور مربوط به اختلافات بر سر املاک است در حالی که شفاف شدن وضعیت مالکیت و محدودة‌ املاک و از طریق یک بانک اطلاعات جامع می‌تواند علاوه بر رفع اختلافات موجود مانع از بروز مشکلات و اختلافات آتی شود و حجم پرونده‌های ورودی به سیستم قضایی کشور را به صورت قابل توجهی کاهش دهد.

بر این اساس ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان در کشور نیازی ضروری است.در همین راستا مجلس شورای اسلامی در تبصره 7 ماده 169 مکرر قانون مالیات های مستقیم وزارت راه و شهرسازی را موظف کرده بود تا پایان بهمن ماه 94، سامانه ملی املاک و اسکان کشور را ایجاد کند. این سامانه باید به گونه‌ای طراحی می شد که در هر زمان امکان شناسایی بر خط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی، اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به صورت رسمی، عادی، وکالتی و غیره را در تمامی نقاط کشور فراهم شود. اما آخوندی که از راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور ناتوان بود، بعضا سازمان امور مالیاتی را مسئول تکمیل این سامانه عنوان می کرد. در نهایت پس از گذشت سی ماه از مهلت قانونی وزارت راه و شهرسازی برای تکمیل این سامانه مهم و ضروری، اوایل مردادماه امسال آخوندی پیشنهاد حذف فوری قانون ایجاد این سامانه را داد. البته این پیشنهاد وزیر مستعفی راه و شهرسازی در هیئت دولت بررسی هم نشد.

ب) افزایش خانه های احتکار شده در غیاب اجرای مالیات بر خانه های خالی:

احتکار مسکن از طریق خالی نگه داشتن خانه ها و فروش آن ها در زمان مناسب، یکی از مسیرهایی است که سود تضمین شده ای دارد و سوداگران را تشویق می کند بجای تولید مسکن که هزینه ها و دردسرهای خود را دارد، این مسیر غیر مولد را انتخاب کنند. بخشی از تقاضاهای سرمایه ای بازار مسکن برای این هدف شکل می گیرد. دولت ها با اخذ مالیات سنگین بر خانه های خالی، جذابیت احتکار و خالی نگه داشتن مسکن را کاهش می دهند. عدم اجرای این سیاست در کشور سبب شده است تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور در سال های 90 تا 95 ، با افزایش نگران کننده 1 میلیون واحدی به 2.6 میلیون واحد برسد. در همین راستا، طرح مالیات بر خانه های خالی به عنوان بخشی از لایحه اصلاح قانون مالیات های مستقیم در سال ۱۳۹۴، به تصویب مجلس رسید.

بر اساس ماده ۵۴ مکرر این قانون، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان واحد خالی شناسایی شوند، از سال دوم به بعد مشمول این مالیات خواهند شد. با وجود این الزامات قانونی که به معنای الزام دولت به اجرایی کردن مالیات بر خانه های خالی از سال ۱۳۹۵ بود، اتفاق قابل توجهی برای اجرای این سیاست رخ نداد زیرا آخوندی علاقه ای به اجرای آن نداشت و با دستاویز شدن به بهانه های غیرکارشناسی از اجرای آن سر باز می زد. به عنوان مثال، آخوندی در اظهار نظرهای مختلف دریافت مالیات بر خانه های خالی را طرحی زمان‌بر دانست و یا در مصاحبه دیگری، این مالیات را بی ارزش خواند.

ج) مخالفت جدی با تصویب و اجرای مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن:

یکی از مهم‌ترین ابزارهای دولت‌ها برای کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن، وضع مالیات بر عایدی سرمایه CGT  است. در این مالیات، دولت ها درصدی از ما به تفاوت قیمت خرید و فروش را از فروشنده مسکن اخذ می‌کنند تا حاشیه سود در معاملات مسکن پایین آمده و انگیزه تقاضاهای سوداگرانه کاهش پیدا کند. شایان ذکر است خانه اول هر فرد که تقاضای مصرفی است و تولیدکنندگان مسکن از این مالیات معاف هستند.

اصلی ترین مخالف اجرای این مالیات در کشور کسی جز عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی دولت روحانی نبود. سوم مردادماه امسال، آخوندی در برنامه تلویزیونی «نگاه یک» این مالیات را تهدیدی بر حضور سرمایه در بازار مسکن قلمداد کرد و گفت: «وقتی صحبت از مالیات بر عایدات سرمایه مطرح می‌شود یقین بدانید ضد سرمایه‌گذرای و اشتغال بوده و قطعا اگر در دولت نیز مطرح شود من با آن مخالفت می‌کنم زیرا به اعتقاد من این مسئله کاملا با مواضع کشور ما که نیاز به سرمایه‌گذاری دارد مخالف است چراکه سرمایه‌گذاری را تهدید کرده و جلوی آن را می‌گیرد». قبلا نیز آخوندی با اجرای این مالیات مخالفت کرده بود. در جریان بررسی لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم توسط مجلس در سال 93، آخوندی در نامه خود به رئیس مجلس شدیدا خواستار حذف مالیات بر عائدی سرمایه در بخش املاک شد و نوشت: «مالیات بر عائدی سرمایه نه از دیدگاه نظری و نه از دیدگاه اجرایی قابل توصیه نیست».

۲- رکود سنگین در تولید و عرضه مسکن

سیاست های آخوندی در زمینه تولید واحدهای مسکونی نیز موفق نبود و نتوانست پاسخگوی نیاز کشور باشد. مطابق با داده های مرکز آمار تعداد پروانه های صادر شده توسط شهرداری های کشور نشان از کاهش بیش از 50 درصدی تولید مسکن در دوران وزرات آخوندی نسبت به دولت قبل دارد. در حالی طرح جامع مسکن که در دوران آخوندی اصلاح شد، نیاز کشور را تولید بیش از یک میلیون واحد در سال اعلام کرد، میانگین تولید مسکن در این سال ها به 400 هزار واحد در سال هم نرسید. در این سال ها مسکن مهر، مسکن اجتماعی، مسکن روستایی همواره مورد بی مهری و بی توجهی آخوندی قرار گرفته بودند.

الف) بی مهری به مسکن مهر:

آخوندی که تا قبل از شروع کار در دولت یازدهم خود را ملزم به ادامه و اصلاح طرح مسکن مهر می دانست، پس از رای اعتماد از مجلس تا آخرین روز کار خود در وزرات راه و شهرسازی، به صورت مداوم به انتقاد به این طرح و سنگ اندازی در روند تکمیل آن پرداخت.

با تلاش آخوندی، در جلسه 8 آبان ماه 1392 هیئت دولت، عملا دستور توقف مسکن مهر در دولت یازدهم صادر شد. در مورد تکمیل واحدهای باقی مانده این طرح نیز با وجود وعده های بسیار، هنوز هم متقاضیان بسیاری وجود دارند که واحدهای خود را تحویل نگرفته اند. پیشرفت بسیار کند پروژه های مسکن مهر و اهمیت بالای این موضوع در زندگی متقاضیان این طرح که عموما از اقشار ضعیف و متوسط بودند، باعث شد که مقام معظم رهبری در دیدار با رئیس جمهور و اعضای هیات دولت در 5 شهریورماه 1393 صراحتا خواستار توجه جدی دولت یازدهم برای تکمیل پروژه های ناتمام مسکن مهر شوند و فرمودند: «اگر احتمالاً با اصل طرح مسکن مهر و یا نحوه تزریق اعتبارهای بانکی به آن مخالفتی وجود دارد، اما این را هم بدانیم که اکنون چند میلیون نفر چشم انتظار تکمیل مسکن مهر هستند و باید این کار به طور جدی پیگیری شود و به اتمام برسد». با این وجود، آخوندی نه تنها اهتمام جدی به تکمیل این پروژه داشت بلکه بارها با استفاده از تعابیر توهین آمیزی مانند «طرح مزخرف» و «طرح پوپولیستی» از اجرای این طرح در دولت قبل به شدت انتقاد کرد و حتی با بیان آمارهایی کاملا اشتباه، مدعی شد که با اجرای طرح مسکن مهر، قیمت زمین 9 برابر و قیمت ساختمان 6 برابر شد.

ب) کم توجهی به بهسازی و نوسازی مسکن های غیرمقاوم روستایی:

در حالی که بیش از 60 درصد واحدهای روستایی کشور غیرمقاوم هستند و با کمترین زلزله دچار خسارت های جانی و مالی می شوند، بهسازی و نوسازی این واحدها نیز با بی مهری های وزیر راه و شهرسازی مستعفی دولت روحانی رو به رو شد. مطابق با آمارهای رسمی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در دولت یازدهم کمتر از 150 هزار قرارداد برای بهسازی و نوسازی واحدهای مسکن روستایی منعقد گردیدو این در حالی بود که در دو دولت نهم و دهم به صورت متوسط سالانه بیش از 220 هزار واحد روستایی احداث و بهسازی شد. هرچند اسفندماه پارسال، هیئت دولت در مصوبه ای بانک مرکزی را مکلف به اعطای سالانه 200 هزار وام بهسازی و نوسازی به روستاییان کرد، اما سخت گیری بانک های عامل این تسهیلات مانعی بر تحقق این مصوبه دولت شده است.

ج) مسکن اجتماعی، طرحی که روی کاغذ باقی ماند:

آخوندی در آبان ماه ۱۳۹۲ و هم‌زمان با توقف طرح مسکن مهر از شروع طرح جدیدی به نام «مسکن اجتماعی» باهدف حمایت از گروه‌های کم‌درآمد خبر داد. اما با وجود وعده های مطرح شده، این طرح روی کاغذ باقی ماند و عملا اجرایی نشد. مهمترین اقدام صورت گرفته برای اجرایی شدن آن، مصوبه هیات دولت در اسفندماه ۱۳۹۵ بود. مطابق این مصوبه، مقرر شد دولت هرسال در تأمین 100 هزار واحد مسکونی در دو قالب مسکن حمایتی و اجتماعی برای سال‌های 1400-1396 مشارکت کند. اما این مصوبه دولت هم به بهانه کمبود منابع مالی اجرایی نشد و عملا هیچ واحدی در این طرح ساخته نشد.

د) نوسازی بافت فرسوده قربانی اختلاف نظرهای آخوندی و مسئولین دولتی:

طرح بازآفرینی شهری با هدف اصلاح بافت فرسوده شهری طراحی شده بود. علی رغم آغاز این طرح با برگزاری جلسات متعدد و فضاسازی  رسانه ای فراوان، به دلیل اختلاف نظرهای آخوندی با برخی دیگر از مسئولین دولتی خروجی مشخصی نداشت، اختلافی که آخوندی در نامه استعفای خود خطاب به رئیس جمهور در تاریخ ۱۰ شهریورماه به عنوان یکی از دلایل این تصمیم خود به آن اشاره کرده است. در واقع، در حالی که از مراسم کلنگ زنی فاز اول این طرح با حضور رئیس جمهور در محله سیروس تهران در بهمن ماه پارسال، ماهها می گذرد اما هنوز طرح بازآفرینی شهری هیچ پیشرفتی نداشته و همچنان متوقف است.

در مجموع، باید امیدوار بود با تغییر این وزیر کم کار در بخش مسکن و تغییر سیاست های فعلی، شاهد خروج بازار مسکن از وضعیت فعلی باشیم تا مردم دغدغه کمتری برای تامین مسکن مورد نیاز خود داشته باشند.